会計仙人虎の巻

【Answer】

(棚卸資産の評価に関する会計基準第7・36・37項
販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第1・2(1)(2)項)

販売用不動産の対象となるものには、山林・田畑・雑種地等、宅地(除去予定の古屋があるものを含む)、新築住宅、新築ビルディング、中古住宅、中古ビルディングなどがあります。

このうち、一時的に賃貸を行っているものであっても、当初より販売を目的として取得したものであれば、販売用不動産に該当します。

販売見込額については、販売公表価格又は販売予定価格がある場合は、その販売公表価格又は販売予定価格を使用します。

ただし、これらの価格で販売できる見込みが乏しい場合は、販売可能見込額を使用します。

販売可能見込額としては、「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した合理的な見積額、不動産鑑定士による鑑定評価額、公示価格、都道府県基準地価格から批准した価格、路線価による相続税評価額、固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額、近隣の取引事例から比準した価格、収益還元価額などを使用することが考えられます。

具体的には、不動産の種類によって、下記のような評価額を使用するとされています。

また、販売経費等の見込額としては、販売手数料、広告宣伝費、土壌汚染対策費等が挙げられます。

(販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第2(3)(4)・3(1)項・付録1-1)

販売用不動産は個々の資産によりその性格が異なるため、正味売却価額は個別物件ごとに適切であると考えられる算定方法を選択して算定します

そこで選択した算定方法は、評価のための前提条件に変更がない限り前年度と同一の方法を継続して適用しなければなりません。ただし、状況が変化していない場合であっても、より正確な評価額を得るために不動産鑑定士による過程を依頼した等、合理的な理由がある場合には、当該変更は妥当なものだと認められます。

(販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第5(1)(2)項)

販売用不動産の評価に使用する正味売却価額は、原則としては他の通常の販売目的で保有する棚卸資産と同様に、期末における価額を用いらなければなりません。

ただし不動産の場合、販売可能見込額として使用する公示価格などの公表は年間１回であることなどから、厳密に期末日時点の評価額ではないものの、評価時点から価格に重要な変動を及ぼす要因が認められない場合は、公表時の価格を使用することが認められます。

(販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第5(3)項)

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