会計仙人虎の巻

【Answer】

(棚卸資産の評価に関する会計基準第7・36・37項
販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第1・2(1)(2)項)

開発事業等支出金の対象となるものには、造成計画のある未造成土地(造成中のものを含む)、住宅・ビルディング等の建築計画のある土地(建築中のものを含む)などがあります。

ただし、いずれの場合も、計画が実現可能な物件に限ります。開発計画の実現可能性が認められない場合は、そのプロジェクトによる開発利益は認められないため、当該プロジェクトには保有している不動産を処分することでしか投資を回収することができません。

そのため、実現可能性が認められないプロジェクトへの開発時用等支出金は、販売用不動産の評価基準により期末評価を行います。販売用不動産の期末評価については、下記のページをご参照ください。
販売用不動産の期末評価

特に、下記のような事象が生じている場合には、プロジェクトの実現可能性についての検討を行う必要があるとされています。

また、下記のような状況の場合は原則として、開発計画の実現可能性は無いと判断されます。

正味売却価額の計算で登場する『完成後販売見込額』については、販売公表価格又は販売予定価格がある場合は、その販売公表価格又は販売予定価格を使用します。

ただし、これらの価格で販売できる見込みが乏しい場合は、販売可能見込額を使用します。

販売可能見込額としては、「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した合理的な見積額、不動産鑑定士による鑑定評価額、公示価格、都道府県基準地価格から批准した価格、路線価による相続税評価額、固定資産税評価額を基にした倍率方式による相続税評価額、近隣の取引事例から比準した価格、収益還元価額などを使用することが考えられます。

具体的には、不動産の種類によって、下記のような評価額を使用するとされています。

造成・建築工事原価の今後発生見込額は、 過去の実績や工事の難易度、工法等を加味して見積もります。

販売経費等の見込額としては、販売手数料、広告宣伝費、土壌汚染対策費等が挙げられます。

(販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第2(3)(4)・3(2)・4項・付録1-2)

開発事業等支出金は個々の資産によりその性格が異なるため、正味売却価額は個別物件ごとに適切であると考えられる算定方法を選択して算定します

そこで選択した算定方法は、評価のための前提条件に変更がない限り前年度と同一の方法を継続して適用しなければなりません。ただし、状況が変化していない場合であっても、より正確な評価額を得るために不動産鑑定士による過程を依頼した等、合理的な理由がある場合には、当該変更は妥当なものだと認められます。

(販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第5(1)(2)項)

開発事業等支出金の評価に使用する正味売却価額は、原則としては他の通常の販売目的で保有する棚卸資産と同様に、期末における価額を用いらなければなりません。

ただし不動産の場合、販売可能見込額として使用する公示価格などの公表は年間１回であることなどから、厳密に期末日時点の評価額ではないものの、評価時点から価格に重要な変動を及ぼす要因が認められない場合は、公表時の価格を使用することが認められます。

(販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い第5(3)項)

次ページ
販売用不動産から賃貸事業用不動産又は自社使用目的の不動産への変更の会計処理

前ページ　
販売用不動産の期末評価